Рынок недвижимости: от падения к депрессии

Владислав Сутягин, кандидат экономических наук, доцент кафедры Финансов и банковского дела ТГУ имени Г.Р. Державина, член Экспертного совета НП СРО «СВОД»:

«В настоящее время рынок недвижимости находится депрессивном состоянии. Последние два года цены и арендный ставки устойчиво падали. Это в полной мере относится как к рынку жилой, так и коммерческой недвижимости, хотя темпы падения были разными.

К примеру, по оценкам ведущих риэлторских агентств, падение рублевых цен на рынке жилья города Москвы и Подмосковья в 2015 году составило почти 15 % (долларовых цен – 30-35%); в 2016 – около 5%. С оценкой тамбовских цен несколько сложнее, что, первую очередь, связано с относительно небольшими размерами рынка и неразвитостью рыночной инфраструктуры. Однако экспертные оценки показывают, что рынок жилья в 2015 году «просел» на 10-15%, то в 2016 году падение замедлилось до 5-10%. При этом наиболее сильно пострадало элитное жилье.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то наиболее сильно «просела» аренда, особенно торговый ее сектор. К примеру, если в 2014 году средняя арендная ставка по торговым площадям в центре города составляла 750-850 руб./кв.м. (а в отдельных случаях доходила до 1500 руб/кв.м.); то сейчас предложения по аренде — за 500-550 руб./кв.м. Недозагрузка площадей в крупных торговых центрах 30-40% стала нормой.

Несколько лучше ситуация в сегменте производственно-складской недвижимости. Здесь падение оказалось незначительным. Однако объем сделок заметно упал.

Главной причиной такого падения явилось то, что рынок недвижимости является отражением общеэкономической ситуации: девальвация рубля и жесткая денежно-кредитная политика привели к падению доходов населения, и сделали кредиты недоступными. Практически хрестоматийный пример, когда 16 декабря 2014 года Банк России в одночасье поднял ключевую процентную ставку с 10% до 17%, тем самым практически «запретив ипотеку». При этом мы должны понимать, что недвижимость по своей природе относится к эластичным товарам, и любое негативное воздействие на рынок приводит к существенным падениям.

Что касается перспектив, то рынок будет следовать за общеэкономической ситуацией. А это, в свою очередь, дает неутешительные прогнозы, поскольку даже на уровне официальных оценок российская экономика в ближайшие годы будет развиваться очень медленными темпами. Из тамбовских особенностей, которые могут оказать влияние на рынок, стоит отметить тяжелую демографическую ситуацию и миграционной отток населения (главным образом, в Москву и Подмосковье). Это отказывает дополнительное давление на рынок, что приведет к тому, что цены будут восстанавливаться заметно медленнее, чем в той же Москве. При этом несколько лучше будет обстоять ситуация с жильем, поскольку в этом сегменте исторически сложился дефицит, который «толкает» цены вверх».